厦门过户要花多少钱？拿200万的房子算给你看

上周有个朋友问我，厦门一套房过户下来到底要交多少钱。我说得看房子的情况，差个十来万很正常。他不信，我随手给他算了两笔账，他当场就不说话了。

我自己在厦门买卖过两次房，也帮亲戚跑过过户手续，这块费用算是比较熟。很多人只盯着中介费和契税，其实真正决定数字大小的是"满不满二""是不是满五唯一"这几个条件。同样一套200万的房子，费用能从6万跳到18万。

过户费到底由哪几块组成

厦门这边二手房过户，主要就是下面这几项。一手房会简单些，少了增值税和个税。

• 契税：首套140平以下1%，140平以上1.5%；二套140平以下1%，以上2%；三套及以上3%
• 增值税：房子满2年免征，不满2年按全额5%出头，连附加一般按5.3%左右算
• 个人所得税：满五唯一免征，否则按核定1%或者差额20%
• 登记费：住宅80块一件，非住宅550块，基本可以忽略
• 中介费：厦门行价买卖双方各1%左右，加起来2%，这部分能谈

契税是买方出，增值税和个税名义上卖方出，但厦门实际交易里卖方大多报"到手价"，这些税最后基本都落到买方头上。谈价的时候一定先问清楚是到手价还是各付各税，差的就是好几万。

两笔真实账：差在哪

拿一套200万、90平米、岛内的房子举例，首套，走中介。

情况一，满五唯一。契税1%是2万，增值税免，个税免，登记费80块，中介费按2%算4万。拢共6万出头。要是跟中介磨一磨，中介费压到1.5%，还能再省1万。

情况二，不满两年。契税还是2万，增值税200万乘5.3%大概10.6万，个税1%是2万，中介费4万。加起来18.6万往上，比上面多了12万多。这12万，纯粹是房子"年龄"的差价。

所以看房的时候别光看挂牌价，先问卖家房本满几年、是不是家庭唯一住房。这两个信息的价值，比户型图高多了。

几个容易吃亏的地方

一个是税费按哪个价算。税务部门有个核定价，成交价明显偏低会按核定价征税，所以合同上少写价格没有意义，反而有风险。另一个是继承和赠与过户，直系亲属之间赠与免增值税和个税，但契税要按3%交，算下来不一定比买卖便宜，房子要是满五唯一，走买卖反而更划算。

贷款那边还有评估费、担保费，通常几百到两千，有些银行能免，签合同前问一句就行。岛内岛外的登记流程和收费标准是一样的，差别主要在房价本身和中介费率上。用公积金贷款的话，过户前把额度审批走完，不然网签到一半卡住很麻烦。

说到底，厦门过户多少钱没有标准答案。记住"满二免增值税、满五唯一免个税"这两条，再拿总价乘一下契税比例，自己就能估个八九不离十。想精确到个位数，拿着房本信息去不动产登记中心问一趟，或者让中介出一份税费清单，几十分钟的事，别嫌麻烦。